评司论企 | 五年超百座,宝龙商业准备好了吗?

  作者 / 房玲、易天宇

2020年10月12日,宝龙商业与苏州新亿城商旅签约,原苏州高新区“新主城”的运营管理将由宝龙商业全面负责,同时更名为苏州“星韵宝龙广场”。本次合作为宝龙商业首次布局苏州,也是继2020年7月首单并购后,宝龙商业于长三角地区轻资产拓展的又一突破。事实上,自上市后宝龙商业就动作不断,于各地扩张,在一路高歌猛进的同时,宝龙商业又是否有真的准备好,以迎接未来更大挑战?

01

五年开超过150个商场

轻资产为下一发展关键

完善江浙沪深耕,宁波南京可加强深耕

在2020年中期业绩会上,陈德力曾表示宝龙商业会战略聚焦长三角区域。苏州作为江苏省的重要二线城市,是宝龙商业深耕布局长三角的必经之路,从而实现江浙沪一二线城市的全覆盖,符合企业整体的战略布局。

截止2020年上半年,宝龙商业在管面积共698万平方米,其中长三角地区占比45%,单城市来看上海、杭州占比较高,分别达到了15%、11%;而宁波、南京的占比仅为1%,未来宝龙商业在布局苏州的同时,同时也可以加强宁波、南京的深耕。此外从长三角范围的三四线城市来看,宝龙商业已进入常州、无锡等热点城市,未来同样可以考虑徐州、南通、温州等GDP表现较好城市,进一步加强长三角地区的布局。

五年超百座,轻资产战略仍有不确定性

未来宝龙商业还将继续加速发展。在2020年的业绩会上,许华芳表示:“要在长三角范围内开超过150个购物中心,其中自持购物中心要超过100个,这是未来5年的一个重要指标。”回顾宝龙商业的发展历史,若未来5年实现年均约20座项目的开业速度,宝龙商业将迎来大跃进式发展,进一步实现长三角地区的深耕战略。 

若要实现快速发展,轻资产将会是宝龙商业这一阶段的关键。宝龙商业的轻资产拓展与集团战略(1+1+N)一致,以长三角为主,并关注大湾区、广东省以其它机会型城市。此外宝龙商业还会采用直接收并购轻资产管理公司的方式,扩大盈利与管理范围。此次布局苏州以及7月的收购浙江星汇,均是宝龙商业轻资产战略的一环。 

但目前来看,宝龙商业的轻资产仍为起步阶段。2020年上半年宝龙商业在营的51个项目中,仅4个为轻资产项目(金华义乌宝龙广场、重庆涪陵宝龙广场、四川江油宝龙广场、下沙宝龙天地)。宝龙的轻资产规模目前仍相对较小,而未来能否全面铺开有待观察,轻资产需要宝龙商业在产品和服务标准上有很完善的体系和号召力。此外轻资产项目的合作方不仅需要一定的合作意愿且要具备良好的资信实力,这也是轻资产发展道路上的众多不确定性之一。

02

商业加速对运营能力与现金流均是考验

出租率87%,商业发展考验运营能力 

加快商业发展速度,有利于抢占市场份额,但同时随着商场的开业数量快速增长,对于宝龙商业的运营能力也提出了一定挑战。

从目前宝龙商业的运营能力来看,宝龙商场2018年至2020年的出租率均在90%以下,其中2020年上半年出租率为87%,低于龙湖、华润与新城表现,有一定的改善空间。随着未来在营商场数量的快速增加,宝龙商业的运营能力将会迎来更多考验,能否维持现有出租率等其他运营指标,或不断缩短与其他房企运营商间的差距,仍有待观察。

平衡财务压力与商业发展具有一定挑战

从许华芳的表态来看,未来宝龙将大概率采用轻重结合的方式进行拓展布局,自持商场的快速增加在一定程度上也会让企业的财务承压。对于自持商业项目而言,以售养租是物业持有方宝龙地产当前的主要运营模式,而以售养租更多依赖房地产市场的外部环境,若市场低迷或销售下滑,则商业的发展也将受到影响。结合宝龙地产的合约销售增速来看,宝龙发力商业的节点较晚,在调控加强的大环境下,其合约销售增速已趋于放缓,而此时大力发展商业或多或少会让其财务承压。

2020年上半年宝龙地产的净负债率为79.93%,在“三条红线”的新规之下,宝龙地产在未来商业快速发展中,要确保其净负债率维持在100%之下。此外若销售增速持续放缓,不断发展的商业将占用宝龙更多资源,或反向影响销售主业。未来如何实现财务压力、销售主业、商业发展三者的平衡,对于宝龙而言也具有一定挑战。

总的来看2019年宝龙地产成功分拆宝龙商业在港交所上市,由此使宝龙商业成为了首家以商业地产物管服务及运营为主业的内资香港上市公司,同时也为宝龙商业下一阶段的快速发展奠定了一定的资本基础。虽然错过了商业发力的黄金时间,宝龙商业的快速跑马圈地仍能把握已为数不多的商业机遇,但与此同时也对宝龙商业及宝龙地产的运营能力、财务能力、组织构架、轻资产拓展能力都提出了新的挑战。曾与万达齐名的宝龙商业能否一改以往,重回赛道,仍有待时间检验。

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